腾讯广东麻将好友房|广东麻将鸡胡必胜技巧
 
媒體報告
首頁金地新聞媒體報道

金地三十再出發: 平衡哲學下做優等全科生

發布時間:2018年12月25日

  (報道來源:《時代周報》)從深圳地鐵七號線的上沙站C出口出來,經過一個十字路口,可以看到一棟外形樸實的6層小樓,這棟簡約雅致的建筑便是金地集團的總部所在地。亦如這棟小樓樸實的風格,在很長的一段時間內,金地都以十分低調的姿態示人。它的掌舵者——金地集團董事長凌克,20余年來也很少接受媒體的采訪,也鮮少在公眾場合露面,他和它的企業,都習慣于避居鎂光燈之外。

  低調并不意味著金地沒有光環。從1988年創立至今,金地很早就完成了全國七大區域的布局,共涉足53城。而從2001年上市到2017年底,金地的銷售規模也從5.34億元提升至了1408億元,增長了264倍。

  作為改革開放的弄潮者之一,與時代共生的金地集團經歷了房地產行業發展的黃金十年。它與其他的同行者創造了“招保萬金”時代的榮光,卻也承受著外界對其"掉隊"的質疑。然而,正如凌克和金地員工所熱愛的網球一樣,這項運動對人的身體整體的協調性和心理素質要求極高,強調綜合平衡能力。極少人能夠理解到,穩健與平衡,這不僅是凌克的性格,亦是金地的性格。

  金地的發展加速度

  20世紀80年代的第一個夏天,一個影響了中國改革走向的計劃在南方沿海的一個小漁村啟動:全國人大常委會批準設立深圳為經濟特區。也是在這一年,勇立改革潮頭的深圳誕生了一大批優秀的企業,中國城市歷史上的第一份土地出讓協議也在深圳誕生,金地的故事由此展開。

  1988年1月20日,一家名為"深圳市上步區工業村建設服務公司"的企業開始注冊營業,辦公地點就設在當時的上步區沙咀工業村305棟1樓,這便是金地集團的前身。沒有人能意料到,從深圳福田區下轄的一家地方企業起步,成長為一家全國性開發商,金地僅僅用了十余年的時間,這種成長速度與這座城市所提出的口號“時間就是金錢 效率就是生命”一脈相承。

圖為1988年金地公司注冊的營業執照

  也就在那個風潮涌動的年代,在遙遠的武漢,1982年才從華中科技大學無線電專業畢業的凌克,已經被分配到電子工業部下屬的武漢長江有線電廠擔任通訊專業助理工程師多年。對于機關單位的平靜和枯燥,凌克已經有所厭倦。面對南方頻頻吹來的改革春風,33歲的凌克毅然南下深圳,開啟了事業的新起點。

  當時的深圳作為特區已經開放了十年,每一年都會有無數有勇氣的年輕人到深圳淘金。站在深圳寬敞的街道上,凌克或許也沒有意料到,自己的事業抱負將在鋼筋水泥中蓬勃地綻放。初到深圳的凌克曾做過報關員,進入金地后,凌克從普通員工開始做起,一直到區屬二級企業的總經理、集團總經理,再到金地集團的董事長,這一段歷程凌克僅僅只用了六年時間。

  1994年的深圳,商業和社會的發展已經呈現出興旺蓬勃的景象。那些在改革開放初期創業的公司已經由粗獷發展期邁入加速擴張期,隨著企業規模的壯大,制度和管理日益成為企業新的發展瓶頸。同年七月,《公司法》正式頒布,現代企業制度的改革模式開始在國有企業中推行,中國企業開始步入規范化管理時期。

  也在這一年,金地成為了深圳市首批現代化企業制度改革試點單位,這個創新的舉動使得金地得以從一個工業村辦公室的小政府機構,一躍轉變為市場化的商業公司。

  管理和制度的改革在今后兩年的時間內不斷煥發活力。1996年,金地率先推行員工內部持股制度。當年2月,金地公司第一批員工持股認購工作完成,公司完成股份制改造后,正式定名為"金地(集團)股份有限公司"并沿用至今。在公司內部考核方面,金地則實行甲A甲B末位淘汰制,以此為核心的系列制度在相當長的時期內成為諸多公司共同認可的理念。也正是在這種不懈努力之下,金地成為了當時國內管理水平最高的房企之一。

1996年,金地集團召開持股員工代表大會

  時間進入到1998年,中國住宅商品化改革啟動,國務院做出重大決定:取締福利分房政策。此后中國開始了長達數十年的房地產熱,無數的造富神話在這一領域上演,也就是在這一年,凌克接任金地集團董事長,開始全面掌舵金地。

  時隔一年,由金地開發的深圳"金海灣花園"公開發售,該項目被認為是中國房地產歷史上的經典之作;隨后,"金地翠園"項目入市,創造了深圳高尚住宅小區當年開發、當年銷售、當年售罄的紀錄,這些項目都烙上了凌克的印記。

  2001是中國經濟的大起之年,這一年,中國加入世界貿易組織,這意味未來的市場將日漸開放,國內企業的競爭壓力將陡然增加。一直秉承銳意革新理念的金地集團也在這一年正式跨入資本市場,在上海證券交易所掛牌上市,成為1993年以來解禁后首批房地產上市公司之一,這是金地集團發展歷程上的新起點。

圖為2001年,金地集團在上交所上市

  凌克骨子里是一個勇于嘗試的人。2001年上市后,凌克開始提出全國化戰略,讓金地走出深圳,在當時看來,這無疑是一個冒險的決定。該年金地進入北京,2002年進入上海,2003年進入武漢。嗣后,又進入沈陽、西安和杭州,在短短的五六年時間里就完成了全國的七大區域布局。這一戰略的實施,讓金地行業地位迅速上升,,與當時的招商、保利、萬科一起躋身一線房企之列。

  2006年開始,面對國家的政策調控,房企普遍陷入高周轉、快速度的造房運動,商業嗅覺靈敏的金地意識到,在資金密集的地產行業中,金融起著至關重要的作用。彼時,金地開始探索金融業務,成為國內最早涉足金融的房地產企業之一。

  2008年,金地與瑞銀環球資產管理集團(UBS)共同擔任基金管理人,發起了國內第一支標準化的房地產美元基金,凌克出任董事長。“金融+地產”的模式,給當時房地產行業提供了一個全新的發展思路。

  事實上,金地的房地產金融業務也取得了一系列不錯的成績。2009年,金地與瑞銀集團、中國平安信托持續展開合作,目前也與荷蘭金融集團ING等建立了戰略合作伙伴關系,同時還與多家海外銀行保持密切關系,方便開展項目融資。

  對于市場,凌克始終保持很好的敏感度。在完成全國化化的布局之后,金地沒有固步于傳統的住宅業務,而是開始成為房企多元化嘗試的先行者。2010年,金地集團提出了"一體兩翼"的發展戰略,先后成立穩盛投資公司、收購香港上市平臺“星獅地產”(后更名為金地商置),上述兩者作為金地集團金融和商業板塊的全新發展平臺。對于彼時的地產企業而言,這無疑是一個新鮮的命題。

  平衡之下的金地規模論

  回顧2010年金地確立"一體兩翼"發展戰略的市場環境,彼時地產行業在適度寬松的貨幣政策和接連兩次降息后迅速回暖。這一年,萬科率先進入千億俱樂部,隨后眾多房地產企業都抓住了這一市場紅利期,以求躋身千億俱樂部。而就在行業沉浸在規模激進的狂喜之中時,一向遵循平衡穩健策略的金地并沒有“大干快上”,而是繼續遵循了自身的發展節奏。

  年報數據顯示,2010-2014年,金地公司銷售金額分別約為283億元、309億元、342億元、450億元和490億元,2015年業績達到617億元。直到2016年,金地銷售金額才同比增長63%,最終實現1006億的銷售額,銷售額突破千億。

  僅從橫向對比的規模增速來看,這并不算是一份很出色的成績單。但外界恐怕很難理解,對于金地而言,規模并不是唯一的考核維度。

  “一個公司不能單看它成長快不快,或者說一定要越快越好,這才是一個好公司。相對于快,公司能夠經營的"長久"更重要。”對于規模的爭議,金地集團董事長凌克曾如此解釋。凌克認為,金地不會把“快”作為唯一的標準,其他衡量標準還包括財務情況、經營管理、產品價值、員工成長、企業文化、社會責任等各個方面。

    僅從財務指標來看,在過去行業發展的多個周期里,金地的發展其實堪稱穩健。營收、利潤和每股收益都保持了穩步和持續的增長速度,沒有大起大落,這樣的持續性和穩定性,讓金地在資本市場贏得了不少贊成票。

  在規模至上的房地產行業,不少企業都在為了拼規模而不惜代價。在急速前行中,快周轉、高負債成為部分房企的擴張利器。但隨著市場環境的改變,行業發展邏輯的調整,曾經引以為傲的擴張利器隨時有可能成為致命的匕首。

  金地并不主張激進擴張,凌克始終將財務風險的控制放在首位。凌克表示:"金地并不會把資產負債率推得太高。我們一般總資產負債率控制在在60%-70%之間,凈資產負債率在50%-80%之間。金地還有改進的空間,但不應該完全改變平衡的思想。"

  查看近年來的年度財報可以發現,金地集團一直維持相對穩健的負債率水平。2016年,金地集團的凈負債率為28%,而2017年末金地集團的凈負債率也僅為48%。在行業中處于低位水平。

  在利潤方面,金地也可以說地產行業內為數不多的盈利能力較強的企業之一。2017年全年,金地集團歸屬上市公司股東的凈利潤68.43億元,同比增長8.61%。與此同時,房地產業務毛利率為33.96%,較上年同期增加了5.23個百分點。這一數值均高于行業平均水平。

  對于銷售規模,金地的理念“要規模,但不唯規模”。在凌克看來,金地的增長每年保持20%-25%的增速就可以了,“一下子漲50%,沒必要,而且風險很大,我跟同事說,要爭取前10名,但不一定要去爭取第1名。"

    相對于單純的規模追求,以“科學筑家”為理念的金地,其實更加愿意將精力放在產品體系的打造和提升。在行業的發展初期,地產界有低于40%利潤不做的行規。但在凌克的眼里,商業是一場持久戰,一開始比拼的是魄力、勇敢和運氣,但最終需要比拼的是堅持、格局與戰略。一直以來,金地都將產品主義放在首位。從早期金地花園、金地海景花園的一鳴驚人,到1998年金地翠園開創市場先河,金地的基因里就已埋藏著對產品的極致追求。

  在大多數同行加快周轉賺錢的時候,金地一直在對自身的產品線進行調整。2011年,金地推動了產品的標準化落地,研發并推出"褐石、名仕、天境、世家"四大系列產品。隨后幾年,金地不斷將產品進行延伸和拓展,如今,金地的旗下已經形成了九大標準化系列產品,可以滿足不同消費價值觀、不同家庭生命周期的用戶需求。

  當行業都處在激進洪流的時候,沒有多少人會察覺繁榮背后的風險和不妥。金地選擇一條不被周期性利益所誘導、不被盲目擴張而裹挾的發展道路,就難免會要承受外界對于其規模的種種誤解。

  “一體兩翼”的金地之路

  事實上,拋開規模的爭議,在多年的發展之后,“一體兩翼”的發展策略已經讓金地逐漸成長為一個以地產主業為主、業務多元的國際化企業。

  2012年,金地收購了香港上市公司星獅地產,2013年正式更名為金地商置。金地商置是集地產綜合開發和資產管理平臺為一體的綜合開發商,旗下包含商業中心綜合體、產業園鎮、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業的開發銷售、投資管理和服務運營。

  2017年,金地商置的銷售額已經達到人民幣約452.8億元,同比增長125%;累計銷售總面積約247.8萬平方米,同比增長121%;歸屬于母公司股東凈利潤16.4億元,同比增長20%。2017年土地儲備大幅增加至約總建筑面積1371萬平方米,較2016年同比增長27%。

  在業態發展上,金地商置已不只著眼于傳統的購物中心、寫字樓,而是將觸角伸向產業園區的開發、運營及長租公寓、聯合辦公等多個領域,形成了日漸多元的復合產業格局。

  2016年,金地商置在深圳市場推出了"草莓社區"品牌。根據計劃安排,金地草莓社區將于未來兩年內實現3萬間公寓的管理與運營;在產業地產方面,目前金地商置已擁有15個以上產業地產項目,包括北京、上海、深圳、河源、珠海、紐約、舊金山、洛杉磯等地。代表性項目有深圳威新軟件科技園、上海8號橋、硅谷高科技產業園區等。對于產業地產未來的發展規模,金地提出了一個具體的目標:3年做到30個以上項目,面積600萬平方米以上。

  在金融領域,金地也是羽翼漸豐。2008年,金地與瑞士銀行共同發起了國內第一支房地產美元基金,2015年金地又上線了互聯網金融平臺"家家盈"。時至今日,金地旗下的穩盛投資已經累計管理1支美元基金和20多支人民幣基金,累計管理規模折合人民幣約341億元。

  金地過去數年的出色業績,在某種程度上得益于凌克挖掘出了一個重要助手、有金地“少帥”之稱的黃俊燦。這位畢業于英國威爾士大學(深圳)MBA、清華大學五道口金融學院EMBA的年輕人,從2010年起擔任金地集團總裁。在黃俊燦的帶領下,金地不僅在2016年實現銷售破"千億",在金融領域的業績也走在行業前列。

  以黃俊燦為代表的出色經理人團隊的存在,可以讓凌克將更多的時間放在金地體育產業、教育、醫療和養老等未來業務的思考上。2017年12月,凌克親自前往美國佛羅里達,代表深圳和金地集團參與了 WTA年終總決賽的競標,并最終成功代表深圳取得了“2019年-2028年”共計十年的WTA 年終總決賽舉辦權。

  圖為2017年12月,凌克與深圳市文體旅游局領導參加在佛羅里達的圣彼得堡進行的WTA年終總決賽競標會議后與WTA的高層和董事會成員合影(必選圖)

  對于網球運動,凌克和金地一直有一份特殊的情懷,也正因為于此,從2010年開始,金地就將體育產業當作了多元業務布局的重要一環,并取得了顯著的成績。

  與住宅開發和銷售業務相比,金地的多元化業務雖尚未完全成型,但金地的嘗試從未停止。凌克坦言,目前金地依然是主業聚焦,對上下游及相關多元行業的投資還不是很大,因為地產始終是金地的最重要工作,對于其他行業以及海外業務,投資占比20%-30%就可以。

  對未來負責

  面對房地產行業的天花板,多元化只不過是金地尋求未來多種可能性的積極嘗試。在金地看看,相關多元化的探索都是圍繞著地產主業務來進行,包括健康產業、教育產業、家裝行業等等,目的是能夠滿足客戶的多元化需求,這些業務并不會一下子做得很大,也不會對公司帶來經營的壓力。

  對于未來房地產市場的走向,凌克的判斷是有四大領域值得關注:住宅、出租公寓、寫字樓和物流地產。

  凌克認為,中國住宅市場的增長還有十年左右,金地會繼續做好地產主業。現在一線城市的的開發強度已經很高,比如深圳的強度已經達到95%以上。但二線城市的增長特別快,像武漢、鄭州、成都這些城市的發展空間還是很大。所以要把住宅繼續做大做好,做大做強。而在進行住宅投資銷售的同時,金地還將努力發展持有型物業,增加出租性收入的占比,做到公司的利潤基本穩定。“今天大多數企業都把重心放在住宅開發上。在租金收入方面,還沒有出現表現比較好的公司,但應該相信,總有一天這樣的公司會出現。”

  從行業的發展現狀來看,房企多元化布局目前大多是"投易盈難"狀態。跨入新行業需要時間培育,前期必然會有大量資金沉淀。對此,金地在多元化業務方面的審慎邏輯并不難理解,亦符合金地一以貫之的穩健風格。

  在談到對于公司未來的期望時,凌克曾這樣表示:希望金地成為一個在地產全行業的方方面面都經營得不錯的公司;另外希望金地從純粹的住宅開發企業,變為最有價值的國際復合型企業,活得長久一點。

腾讯广东麻将好友房 十大正规棋牌网站 像头条一样可以赚钱的 山东时时彩微信群 甘肃十一选五肋手 86李逵劈鱼游戏机 黑龙江p62开奖公告 云南十一选五走势图表 网球吧百度贴吧 网络10000炮捕鱼平台 新疆25选7玩法